日本賣樓
出售房產是一項複雜且需要細心規劃的過程，尤其是在日本賣樓時，手續、稅金及相關費用更是需要充分了解。但別擔心，Net Plaza 日宅網在這裡為您提供專業的日本賣樓服務！作為專注於日本地產交易的專業仲介代理，我們深知賣樓過程中可能遇到的各種挑戰，因此特別為您準備了這份日本賣樓攻略。
這份日本賣樓攻略詳細介紹從價格調查到尾款收取的6大關鍵階段，幫助您了解每一步所需的資料、流程及注意事項。不論是準備與仲介簽約、尋找買家，還是處理買賣契約及交屋手續，我們都會提供清晰的指引，讓您全程無憂。此外還會為您解釋相關費用，如仲介服務費、印花稅、所得稅及其他附加費用，幫助您全面掌握賣樓成本。
階段 1：商談與價格調查
商談與價格調查
在這個階段，您需要與房地產專員討論房屋的屋況，並制定銷售策略。專員將進行市場調查，為您提供出售價格建議，並詳細說明賣房過程中的相關稅金及費用。
各項費用明細：
- 仲介服務費
- 若是仲介公司的物件，在簽約時收取規定的仲介服務費（包括消費稅及地方消費稅）。
- 根據簡易演算法，交易金額高於400萬日圓時，收取仲介服務費的限額為：
（未稅物件金額 × 3% + 6萬日圓）× 1.1
- 印花稅
黏貼在買賣合約上的印花稅。 - 所得稅/住民稅
因出售而獲得轉讓利潤時，需要繳納住民稅和所得稅（若是自用住宅，有時可獲得特別減免）。 - 貸款各項手續費
還有未償還貸款時的清償塗銷費，給司法代書報酬及貸款手續費等。 - 其他費用
搬家費用，測量費用（部份交易需要），建築物拆除費用等。
價格調查
Step 1：物件出售價格
查詢與該不動產處於同一地區，結構相同的物件，以什麼價位出售等的情報。
Step 2：專家鑑定物件價值
核定是指以專家的角度判斷該物件“能賣多少錢”。接受核定時，須提供該出售物之社區住戶規約，權狀，建築確認書等記載具體內容的資料。此外，如果該標的物處於出租中，需要可判斷出租狀況等資料。
Step 3：撰寫建議書（免費）
建議書不只是核定價格的報告，還包括市場狀況，市面上該不動產的定位，以及使物件易於出售而提供的各種建議等。若您“想瞭解當前可賣出的價格”或“為了將來，事先瞭解目前的不動產價值”時，請隨時洽詢本公司專員。
Step 4：核定價格和上市價格
核定時，一般提供3個月內預估可以賣出的價格。依據該價位，決定實際的出售價格。
階段 2：簽署仲介契約
為您說明仲介委託的種類及契約內容，並對客戶參觀等賣屋活動狀況進行及時報告。
仲介契約的種類及差異
在決定要出售後，和仲介（不動產公司）之間簽訂委託出售的 “仲介契約” 。仲介契約分為 “專屬專任仲介契約” ，“專任仲介契約”，“一般仲介契約” 3種類型。
| 契約類型 | 多家公司簽約 | 自行找到買家交易 | 流通機構登記義務 | 報告義務 |
|---|---|---|---|---|
| 專屬專任仲介契約 | 不可 | 不可 | 5個營業日以內 | 1週1次以上 |
| 專任仲介契約 | 不可 | 可 | 7個營業日以內 | 2週1次以上 |
| 一般仲介契約 | 可 | 可 | 無 | 無 |
仲介契約簽訂後，仲介公司將根據協議為您的房屋進行宣傳和銷售活動。
階段 3：尋找買家
宣傳與銷售活動
日本房地產仲介公司會利用其銷售網絡、網站及媒體進行物件宣傳，並舉辦開放參觀日等活動，提高房屋曝光度。仲介公司還會根據契約類型，定期向您回報銷售狀況，包括：
- 使用媒體的種類
- 客戶參觀反饋
- 銷售進展情況
階段 4：簽署買賣契約
向有購買意願的客戶進行價格及交屋條件等交涉、協商。製作買賣所需的文件、契約。對買主進行買賣時的房屋狀況、設備表等報告書的說明。
Step 1：收到購買申請書
希望購買出售物件的買方，先向仲介公司提出購買申請。仲介公司收到申請書後將協調契約並註明條件，如付款方式，交屋時間，附屬設備確認等。當條件調整好並說明重要事項後，買賣雙方簽定不動產買賣契約。
Step 2：不動產買賣契約
不動產買賣時會簽訂“不動產買賣契約”。明確記載交易內容，當事人的權利義務等，其目的是為了交易上的安全和順利。買賣雙方簽名蓋章，且買方支付定金後合約即成立。簽訂不動產買賣契約後，雙方須履行契約上記載的權利和義務。當違約時，有時需要支付違約金。因此，若有不明白的地方時，務必與專員確認清楚。
在出售個人名下的資產而簽訂不動產買賣合約時，簽約時基本上應準備的資料：
- 權狀（交給代書）
- 足資證明確為本人身分之有效證件（如護照等）
- 印鑑及印鑑證明及戶籍謄本或是其替代文件（如宣誓供述書等）
- 各項土地與建築物相關資料（如土地測量圖，建築物確認通知書等）
- 固定資產稅稅單
- 印花稅（依買賣價格有所不同）
階段 5：準備交房
交屋之前進行搬家，公共費用(瓦斯水電等)的清算等交屋準備。如果有設定抵押權登記，需要準備塗銷抵押權登記的手續。
準備搬家
收取尾款和交屋同時進行。因此，賣主在交屋前必須先搬家。搬家後，再分算電力，瓦斯，自來水及公共費用。如果是公寓，還需準備住戶規約，保證書和管理規定等。
貸款未清償時
當出售物件還有貸款抵押權時，必須清償其債務，塗銷抵押權。抵押權的登記塗銷手續委託司法代書代理。本公司專員會根據客戶的情況進行調整。
階段 6：尾款收取與交屋
向買主收取尾款，清算管理費用及固定資產稅等，提供房屋過戶必須文件及房屋鑰匙。 以下是針對個人持有自用住宅交屋時的基本流程：
尾款收取與交屋流程：
- 確認登記申請資料。
- 收取尾款。
- 分算固定資產稅等。
- 支付各項費用。
- 交付相關資料。
- 交付鑰匙。
收取尾款時所需資料：
- 足資證明確為本人身分之有效證件（如護照等）
- 權狀（已登記證明）
- 登記印鑑/印鑑證明書（設定抵押權等時需要）或是其替代文件（如宣誓供述書等）
- 固定資產稅稅單
- 天然氣，自來水等的收據
- 管理規定，住戶規約，建築確認書等
- 仲介服務費尾款（另外須繳交消費稅以及地方消費稅）
- 登記費用
- 出售物件鑰匙
賣房是一個多步驟且細緻的過程，每一階段都需要妥善準備文件並遵守規定。無論是價格調查、簽署契約還是交屋流程，不論您是首次賣樓，還是希望更高效、更順利地完成交易，Net Plaza 日宅網 將全程陪伴，成為您最值得信賴的日本地產專家。
日本房地產仲介 Net Plaza 始終以誠信、專業與透明作為核心價值，避免交易中的潛在風險，讓客戶能放心地將房地產需求交由其處理。多年來公司通過不斷積累的成功案例和客戶好評，成為外國買家心目中值得信賴的地產代理。
