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投資香港物業常見問題
Q1. 香港買二手物業的程序？
A1:
- 找地產代理搵盤，睇樓前簽署睇樓紙。
- 參觀物業 - 留意座向、景觀、物業內部及外部環境等…
- 留意單位是否凶宅。
- 購買前進行查冊，以了解賣方是否真的為業主身份，單位的按揭是否還清、業主有沒有借取二按等情況，以及單位有沒有釘契或其他業權問題等…
- 簽署臨時買賣合約及交細訂。
- 十四天或之前，往律師樓簽署正式買賣合約及交大訂，律師會協助業主打釐印。
- 承造按揭，可透過按揭中介協助。
- 銀行商討按揭條款 ，按揭成數、按揭年期、按揭息率、罰息期、現金回贈。
- 購買火險、家居保險。
- 成交前驗收單位，簽定轉讓契約後銀行放款。
Q2. 一般香港買賣二手樓開支？
A2:
- 首期: 樓價10% (細訂+大訂)
- 經紀佣金: 樓價1%
- 律師費: 數千 - 數萬元 (視乎不同律師樓釐訂) 律師查契費用 一般視乎單位本身的樓齡和面積，一些樓齡高的單位，或者是村屋，業權／地權不清或無契等問題較常見，律師費相對較高。
- 印花稅: 100元至樓價4.25%不等 (視乎樓價釐訂) https://www.gov.hk/tc/residents/taxes/docs/IRSD123(C).pdf
- 管理費、屋苑維修基金
Q3. 買樓花新盤的程序？
A3:
- 計劃預算 - 先計算買樓支出，再向銀行或貸款機構查詢按揭方法，評估自己的財務狀況，決定哪種價位的樓盤可負擔。一手樓的支出通常比較容易計算，因為有不少雜費會由各大發展商為買家支付，如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅。
- 參閱售樓書 - 於出售日前最少 7 日，發展商會於新盤網頁上載「售樓說明書」，亦即「售樓書」，供公眾隨意下載。售樓書內載有樓盤詳盡的銷售資料，如鳥瞰圖、付款優惠、供出售單位、圖則、平面圖、間隔、建築面積、實用面積及用料等。客人可詳閱樓書，選出座向、景觀，以及其他條件去挑選適合自己的單位。如買家選擇建築期付款，就要謹記收樓前 3 個月自行向銀行申請承辦按揭。
- 參閱公布價單及銷售安排 - 於出售日前最少 3 日，發展商須公布有關價單及銷售安排。一般發展商會因應市場反應安排銷售，分成幾張價單發售單位，以便修訂價格。政府規定，單位數目達 100 伙或以上的新盤，首份價單須列出不少於單位總數的 20%，之後每份價單須列出項目單位總數的最少10%。銷售安排則會列明認購單位的方式，包括發售方式（如入票、招標）、日期、時間及地點，以及出售單位數目。
Q4. 新樓與舊樓驗樓程序？
A4: 新盤驗樓程序
- 發展商發信通知新業主前往交樓處辦理入伙手續
- 交樓當日，發展商安排「交樓大使」陪同新業主到購置的單位驗樓，交樓大使或會與業主作簡單檢驗，並提供一份缺陷清單（Defect List），業主可選擇自行驗樓或聘請專業驗樓師傅。
- 檢驗過後，業主通常須向發展商遞交驗樓報告（如有聘請驗樓師，師傅會為業主準備報告，再由業主轉交）。
- 發展商安排承建商到該單位「執漏」維修，需時約 2 個星期至 1 個月。
- 業主再次驗收，並確認單位已執修完成。
- 由於二手樓的臨時買賣合約一般已寫明是「現狀買入」，簽約後，新業主上樓檢驗時即使發現問題，亦須自己負責維修。
- 空鼓、鋼筋生 鏽膨脹或化妝樓等問題，可透過專業人士勘察，找出問題在裝修時及時維修處理，可以避過入伙後才發現的麻煩。
Q5. 聯名物業好與壞？
A5:
聯名物業的好處 :
聯名物業的好處 :
- 二人收入相加，更易過壓力測試 - 現時壓力測試已經暫停，只要申請人的供款佔入息比率（DTI）不超過50%的上限，即可申請按揭。但在2024年2月政府宣佈暫停壓測之前，銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。
- 物業相關決策，須由二人共同作出 - 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。
- 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 - 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。
- 影響二人信貸 - 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。
- 業權轉讓要收費 - 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。（注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。）
Q6. 甚麼是釘契樓？
A6:
釘契樓」指的是，物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟，構成產權負擔，相關註冊文件被登記到土地註冊處，令物業難以出售。
涉及物業權益的人士，例如債主、地政署或屋宇署，若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時，會按照權益及登記先後，依序獲償。
事實上，釘契能保障新買家，每當進行物業買賣，買方律師必會代為進行物業查冊，確保物業「身家清白」，如律師發現物業有未解除的法律問題（即未「解釘」），會向新買家解釋或須承擔之法律責任。
釘契常見原因 : 1 . 業主欠債 2. 欠管理費 3. 拖欠政府費用 4. 違犯建築物條例 5. 違反大廈公契 6. 業權糾紛。
釘契對買樓和按揭的影響 : 1. 定價比市價低 2. 按揭成數下調 3. 新買家或須負法律責任 4. 交易告吹。
釘契樓」指的是，物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟，構成產權負擔，相關註冊文件被登記到土地註冊處，令物業難以出售。
涉及物業權益的人士，例如債主、地政署或屋宇署，若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時，會按照權益及登記先後，依序獲償。
事實上，釘契能保障新買家，每當進行物業買賣，買方律師必會代為進行物業查冊，確保物業「身家清白」，如律師發現物業有未解除的法律問題（即未「解釘」），會向新買家解釋或須承擔之法律責任。
釘契常見原因 : 1 . 業主欠債 2. 欠管理費 3. 拖欠政府費用 4. 違犯建築物條例 5. 違反大廈公契 6. 業權糾紛。
釘契對買樓和按揭的影響 : 1. 定價比市價低 2. 按揭成數下調 3. 新買家或須負法律責任 4. 交易告吹。
Q7. 甚麼是無契樓？
A7:
出售物業時，如未能提供樓契，或是轉名契、授權書、或買賣合約等查冊會顯示的重要文件，物業被視為已遺失整份或部分樓契，即屬「無契樓」。
較常見的無契樓 - 部分村屋年代久遠，一旦遺失樓契，即使向土地註冊處查冊或設法補領，亦難以追溯尋回。另外，如物業本身是逆權侵佔所得，亦有機會無法補領重要文件。
無契樓按揭 - 向銀行申請樓宇按揭時，銀行會檢查與物業查冊有關的文件，如有遺失，銀行未必會批核按揭，即使獲批申請，貸款額或會減少。
無契或影響樓價 - 如果未能成功申請按揭，買家就要一筆過付清樓價。如一直未能尋回文件，轉售時，新買家亦受同樣限制。所以，無契樓難以易手，售價一般比估值低，折讓率近 3 成。
補領樓契 - 一般有關物業的重要資料，會在土地註冊處中存檔，如遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓，說明遺失原因，由律師協助向土地註冊處申請核證副本（Certified True Copy），俗稱影印契。一經辦理補領手續，新樓契具有法律效用，然而，銀行不一定會視之為正常物業，有關物業的按揭審批以至樓價，仍有機會受影響。另外，有些落成已久的物業，未必有經過土地註冊，文件一旦遺失，就無法尋回補領，故業主記得要保存好屋契，以及與屋契相關的重要文件。買入無契樓，日後放盤會很困難，所以購買前，記得找持牌經紀代為查冊。
出售物業時，如未能提供樓契，或是轉名契、授權書、或買賣合約等查冊會顯示的重要文件，物業被視為已遺失整份或部分樓契，即屬「無契樓」。
較常見的無契樓 - 部分村屋年代久遠，一旦遺失樓契，即使向土地註冊處查冊或設法補領，亦難以追溯尋回。另外，如物業本身是逆權侵佔所得，亦有機會無法補領重要文件。
無契樓按揭 - 向銀行申請樓宇按揭時，銀行會檢查與物業查冊有關的文件，如有遺失，銀行未必會批核按揭，即使獲批申請，貸款額或會減少。
無契或影響樓價 - 如果未能成功申請按揭，買家就要一筆過付清樓價。如一直未能尋回文件，轉售時，新買家亦受同樣限制。所以，無契樓難以易手，售價一般比估值低，折讓率近 3 成。
補領樓契 - 一般有關物業的重要資料，會在土地註冊處中存檔，如遺失樓契，可委託律師辦理遺失樓契宣誓，說明遺失原因，由律師協助向土地註冊處申請核證副本（Certified True Copy），俗稱影印契。一經辦理補領手續，新樓契具有法律效用，然而，銀行不一定會視之為正常物業，有關物業的按揭審批以至樓價，仍有機會受影響。另外，有些落成已久的物業，未必有經過土地註冊，文件一旦遺失，就無法尋回補領，故業主記得要保存好屋契，以及與屋契相關的重要文件。買入無契樓，日後放盤會很困難，所以購買前，記得找持牌經紀代為查冊。
Q8. 甚麼是銀主盤？
A8:
業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。
如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。
放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。
銀主盤定價 : 1. 經濟差，樓價跌 2. 斷供物業狀況參差 3. 公開市場業主叫價過高。
銀主盤購買程序 : 1. 搜尋銀主盤 2. 預約睇樓 3.參與拍賣／入標 (公開放售/公開拍賣)。
銀主盤按揭 - 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。
簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。
同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集。
業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。
如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。
放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。
銀主盤定價 : 1. 經濟差，樓價跌 2. 斷供物業狀況參差 3. 公開市場業主叫價過高。
銀主盤購買程序 : 1. 搜尋銀主盤 2. 預約睇樓 3.參與拍賣／入標 (公開放售/公開拍賣)。
銀主盤按揭 - 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。
簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。
同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集。
Q9. 買樓撻訂原因及避免方法？
A9:
何謂撻訂 - 物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付「細訂」臨時訂金（一般為樓價 3-5%），初步落實交易。
簽了臨約後，如買家決定悔約，不完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「撻訂」或「撻細訂」。 在某些情況，買家簽了臨約，付了細訂，繼而再簽「正式買賣合約」，再付了「大訂」加付訂金（與細訂合共為樓價 10%），才忽然決定放棄交易，這個情況就是「撻大訂」，買家除了損失已付訂金，買家亦有機會被發展商追差價，或被業主追討損失，包括物業再行售予他人之買賣差額，撻訂的代價更大。
落訂後，如悔約的不是買家，而是放售單位的業主，賣家亦需賠償訂金（賠訂）。
如寫明必買必賣 買家「不能」撻訂 - 「必買必賣」是經過買賣雙方同意下，在臨約內協定作出的附加條款，以強制規範雙方在簽署臨約後，必須履行買賣合約，但若雙方無法達成共識，最終決定權可交由法庭裁決，解決方法之一是以足夠賠償作結。
撻訂賠雙倍佣 - 如果是透過地產代理進行交易，完成交易後，買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話，買家除了要支付這 1%，亦要代賣家支付佣金，總共為 2%。另外，買家亦損失已付的律師費用。 撻訂常見原因 : 1. 資金不足以付首期 2. 找到更理想的物 3. 摸貨轉售不果
如何避免撻訂
何謂撻訂 - 物業買賣過程中，買賣雙方要簽署「臨時買賣合約」，而買家亦要支付「細訂」臨時訂金（一般為樓價 3-5%），初步落實交易。
簽了臨約後，如買家決定悔約，不完成買賣，就要放棄已付的臨時訂金，俗稱「撻訂」或「撻細訂」。 在某些情況，買家簽了臨約，付了細訂，繼而再簽「正式買賣合約」，再付了「大訂」加付訂金（與細訂合共為樓價 10%），才忽然決定放棄交易，這個情況就是「撻大訂」，買家除了損失已付訂金，買家亦有機會被發展商追差價，或被業主追討損失，包括物業再行售予他人之買賣差額，撻訂的代價更大。
落訂後，如悔約的不是買家，而是放售單位的業主，賣家亦需賠償訂金（賠訂）。
如寫明必買必賣 買家「不能」撻訂 - 「必買必賣」是經過買賣雙方同意下，在臨約內協定作出的附加條款，以強制規範雙方在簽署臨約後，必須履行買賣合約，但若雙方無法達成共識，最終決定權可交由法庭裁決，解決方法之一是以足夠賠償作結。
撻訂賠雙倍佣 - 如果是透過地產代理進行交易，完成交易後，買家本應支付樓價 1% 的佣金。撻訂的話，買家除了要支付這 1%，亦要代賣家支付佣金，總共為 2%。另外，買家亦損失已付的律師費用。 撻訂常見原因 : 1. 資金不足以付首期 2. 找到更理想的物 3. 摸貨轉售不果
如何避免撻訂
- 細讀合約條款 - 簽署臨時買賣合約時，要細閱合約的每一項條款，看清悔約賠償。
- 了解個人財政狀況，取得信貸報告 - 買家對個人的財務管理應有一定了解，簽約前，可先於網上進行模擬壓力測試，也可向環聯 TU 申請取得自己的信貸報告，避免突然因為個人財政信貸問題，以致銀行不批足成數上限，令買家臨時要籌錢補首期。
- 盡快完成買賣、申請按揭 - 越遲申請按揭，風險越大，一旦樓市出現波動或下滑，會造成物業估價不足，買家借到的按揭貸款額或比預期低，故買家應趁早申請按揭，以免夜長夢多。
Q10. 甚麼是踢契？
A10:
「踢契」正式為「業權質詢」，意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好，並為市場所接納（Good and Marketable）。
賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。
如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天），就業權提問作出完滿解答，以及提供令人信納的證據，即或被視作違反了簽訂協議，買方「踢契」成功。 踢契後果 - 如買方踢契成功，則有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款，向賣方提出進一步法律訴訟。
亦因如此，有買方會借用「踢契」的手段，設法在不用撻訂的情況下終止交易。
常見踢契原因 :
以下情況，賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力：
丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。
要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。
「踢契」正式為「業權質詢」，意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好，並為市場所接納（Good and Marketable）。
賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。
如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天），就業權提問作出完滿解答，以及提供令人信納的證據，即或被視作違反了簽訂協議，買方「踢契」成功。 踢契後果 - 如買方踢契成功，則有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款，向賣方提出進一步法律訴訟。
亦因如此，有買方會借用「踢契」的手段，設法在不用撻訂的情況下終止交易。
常見踢契原因 :
以下情況，賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力：
- 欠缺樓契等重要文件（即「無契樓」）。
- 單位範圍與入伙紙圖則不符，有違例僭建及改建等問題。
- 文件簽名與合約簽名不符。
- 賣方欠缺文件顯示自己為業主，或非擁有全部業權。
- 賣方未能在大限前提供指定文件的鑑證副本。
- 以上情況，常見於舊樓和村屋，亦即「屋仔」。
丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。
要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。
Q11. 若不慎買入凶宅，可否成為「踢契」理由？？
A11:
由於「踢契」針對業權問題，凶宅與業權無關，因此不構成踢契理由。
由於「踢契」針對業權問題，凶宅與業權無關，因此不構成踢契理由。
Q12. 家居保險？
A12:
家居保險 vs 火險
向銀行申請按揭時，銀行一般都會要求業主購買「樓宇結構保險」（火險）作為批按條件。火險主要保障因意外而致家居結構損毀，如因颱風、爆炸，甚至山泥傾瀉及地陷而導致的天花、牆身、喉管損毀。相反，因單位內的財物損失不影響物業價值，銀行並不會硬性規定業主購買家居保險。
較新的物業通常管理費已包火險，以保障屋苑公共空間乃至個別單位之樓宇結構。部分保險公司把家居保險會和火險，合併成一個綜合計劃，亦有公司獨立提供兩款保險，以提供更周全的保障。
天花漏水
不少人疑惑，天花漏水索償，會被納入家居保險還是火險？一般可分開兩個情況處理。若因雨水令天花結構出現滲水或漏水，較大機會經火險索償；反之，若因家中漏水令鄰居單位出現天花滲水，則較大機會以家居保險索償。
家居保險保障範圍
家居保險保障範圍，大致分 2 類：
家居保險 vs 火險
向銀行申請按揭時，銀行一般都會要求業主購買「樓宇結構保險」（火險）作為批按條件。火險主要保障因意外而致家居結構損毀，如因颱風、爆炸，甚至山泥傾瀉及地陷而導致的天花、牆身、喉管損毀。相反，因單位內的財物損失不影響物業價值，銀行並不會硬性規定業主購買家居保險。
較新的物業通常管理費已包火險，以保障屋苑公共空間乃至個別單位之樓宇結構。部分保險公司把家居保險會和火險，合併成一個綜合計劃，亦有公司獨立提供兩款保險，以提供更周全的保障。
天花漏水
不少人疑惑，天花漏水索償，會被納入家居保險還是火險？一般可分開兩個情況處理。若因雨水令天花結構出現滲水或漏水，較大機會經火險索償；反之，若因家中漏水令鄰居單位出現天花滲水，則較大機會以家居保險索償。
家居保險保障範圍
家居保險保障範圍，大致分 2 類：
- 家居財物保險
承保如因火災、颱風、爆炸、水浸、天花漏水、水管爆裂、襲擊、盜竊、或其他意外等而導致家居財物的損失或損毀，而有關損失或損毀不一定要在家中發生。家居財物可包括最基本的傢俬、家電，乃至手機、手提電腦、平板電腦、貴重首飾、珍藏酒等。 - 個人責任保險（第三者責任保險）
亦即「第三者責任保險」，如住戶疏忽，引致他人有財物損毀或身體受傷，保險會代承擔賠償責任。舉例，如住戶煙頭引起火災，火勢禍及鄰居單位。
現時的家居保險計劃保障全面，甚至可提供全球性保障。住戶即使不在家中，於世界任何地方遺失個人財物，又或疏忽引致他人財物損毀或身體受傷，亦可納於受保範圍內。
Q13. 哪些情況一般不受家居保險的保障？
A13:
一般不受保情況包括因清拆僭建物而引起之法律責任、單位財物自然損耗、戰爭、恐怖襲擊、音波、污染等等。
一般不受保情況包括因清拆僭建物而引起之法律責任、單位財物自然損耗、戰爭、恐怖襲擊、音波、污染等等。
Q14. 連租約出售可以睇樓嗎？
A14:
正常情況之下不可以，因為租客有該的享用權，除租客特別允許，否則業主不得帶同買家視察單位及打擾租客。
正常情況之下不可以，因為租客有該的享用權，除租客特別允許，否則業主不得帶同買家視察單位及打擾租客。
Q15. 屋苑/大廈可養寵物嗎？
A15:
買家先要了解大廈公契可養寵物與否，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。如是租客，除了解大廈公契可否養寵物外，亦要向業主詢問能否接受養寵物人仕。
買家先要了解大廈公契可養寵物與否，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。如是租客，除了解大廈公契可否養寵物外，亦要向業主詢問能否接受養寵物人仕。
Q16. 甚麼是地租？
A16:
要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。
簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。
新地租的出現 - 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租：
在1985年5月27日 (即聯合聲明的生效日期) 後批出的地契，不論位於港島、九龍或新界，須由 1997年 7月 1日起繳交新地租。
在1997年6月30日前屆滿的不可續期地契，可自動續期至2047年6月30日，但須由續期日起繳交新地租。
要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。
簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。
新地租的出現 - 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租：
在1985年5月27日 (即聯合聲明的生效日期) 後批出的地契，不論位於港島、九龍或新界，須由 1997年 7月 1日起繳交新地租。
在1997年6月30日前屆滿的不可續期地契，可自動續期至2047年6月30日，但須由續期日起繳交新地租。
Q17. 甚麼是地稅？
A17:
至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。
由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。
自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。
一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。
至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。
由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。
自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。
一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。
Q18. 甚麼是差餉？
A18:
差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。
時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。
差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。
時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。
Q19. 賣樓費用？
A19:
- 地產代理佣金
放售物業過程繁複，業主一般都會委託地產代理代為辦理，而買賣雙方通常都要各自支付物業成交價的 1% 予地產代理。 - 罰息期手續費
不少業主都會遺忘住宅本身的銀行按揭，可能仍然處於罰息期，因而漏算這部分支出。一般而言，銀行的按揭貸款期可能長達 10 年以上至 30 年，銀行為了保障自己的按揭利息收入，於是設定「罰息期」。
如果按揭借貸人在罰息期期間，提早清還貸款，銀行就要收取手續費。每間銀行收取的金額都不一樣，通常是 1-3 年的罰息期，並收取按揭金額的某個百分比。所以賣家要留意，出售樓宇時，亦要將罰息手續費計算入賣樓費用。 - 律師費
物業買賣合同必須由律師處理，所以賣家需要支付律師費用，而律師費主要涵蓋合約草擬、樓契登記及按揭契，亦有可能需要支付一些雜項，包括查冊費、補契費、車馬費等等。
市面上的律師收費一般由數千元到過萬元不等，賣家可以嘗試比較不同律師行費用。
Q20. 海外買家香港買樓須知？
A20:
- 尋找專業的地產代理 - 外國買家在香港買樓，找一位專業的地產代理是必要的。地產代理不但能提供大量盤源，更可以替你省去很多麻煩。
尋找地產代理時，外國買家需要注意，香港法律規定，地產經紀必須有專業牌照，牌照由香港地產代理監管局發出及監管。所以在選擇地產代理時，切記要找有效牌照的地產代理，避免上當受騙。 - 自住還是投資 - 香港地產市場火熱，物業不一定是必需品，亦可以是有利可圖的投資品，在買樓之前，需要清楚知道自己的目的：是自住，還是投資。
如果是用來投資，需要考慮的因素就更多，例如對未來房地產市場的預期、樓盤附近的環境、周邊設施的未來發展、交通是否便利，區內是否有學校，以至按揭成數等等，這些因素都對樓盤的未來價格走勢有重要影響。 - 了解買樓程序 - 買樓對於每個人來說都是一個重大決定，所以在買樓時一定要做足功課，單是比較買一手樓和買二手樓，入市流程已有不同。
- 申請按揭貸款 - 銀行通常會爲業主提供不同的揭揭組合，包括一按和二按，買新樓更有發展商按揭，合資格的首署買家又可申請按揭保險計劃，提高按揭成數。因此，買家需要研究不同按揭的分別，以找到最符合自己家庭收入水平和信貸的按揭方式。
- 印花稅 - 在香港購買物業，需要繳納一定比例的印花稅，不論本地還是海外，任何買家購入住宅/非住宅物業均需繳交印花稅，最高為樓價的4.25%。
- 物業所屬校網 - 香港實行免費教育，學校與師資水平比很多國家優勝，很多外國父母把子女送到香港讀書。香港按地區劃分為 36 個小學校網，鄰近名校網（例如 11 校網、41 校網）的物業，是非常不錯的選擇。
當然，物業愈接近優秀的學校，樓價便愈高，但是不論從自己子女的教育角度，還是從升值空間角度來看，都是值得的。
